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商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的；商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。
何为现房？何为期房？二者之间有明确的法律界定：只有已领取房产证和土地证的房子才能称得上是现房；而房子是否已经盖好，是否有人已经居住，并不成为衡量是否是现房的标准，这正是购房人在实际买房过程中容易混淆和产生误解的地方。原因在于购房人完全凭自己的感性认识来分辩事物。相反没有土地证和房产证的房子即便是已经盖好，或者已经有人居住，但仍然属于期房的范畴。在买卖过程中仍然应按期房销售。
商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：1.开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业；2.取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3.持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4.已通过竣工验收；5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6.物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。
而商品房预售许可证的取得要符合下列条件：1.项目取得建设用地规划许可证；2.建设工程规划许可证；3.国有土地使用证；4.建设工程开工证；5、已投入的工程建设资金达到总投资的25％以上；6施工进度和竣工交付时间确定。预售的房屋可能在销售的时期根本看不到房子的框架，房屋有可能还没出地面，房子未来的状况、小区的状况等只能通过楼书来表现，因而预售的房屋不确定的因素较多。
按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”此条款可以理解为：
1出卖人只要有预售许可证房子就可以卖，其预售行为就是合法的，所签订的商品房买卖合同就是有效的。购房人买了没有预售许可证的房可以要求解除合同，虽然说买房要看“五证”，但除预售许可证的其它“四证”主要是给发放预售许可证的房产管理部门看的，房地产商缺少其它“四证”并不成为购房人要求退房的充足理由。
2．仅凭房地产商没有取得预售许可证卖房而要求解除商品房买卖合同不一定会得到法院支持，只有到起诉时，房地产商仍然不能取得预售许可证，购房人请求法院解除合同的请求才会得到法院的支持。
在具体的实践操作中，还要特别注意地方法规的规定，比如北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定：“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”这个规定等于说现在有一种已建好的房子，预售许可证本身没有过期，但由于取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的。这些具体规定是否与前面所说的高法解释相冲突和矛盾是值得探讨的一个问题。因为预售许可证本身没有过期就意味着是效的，应适用高法的解释。而这个地方上的规定又是不能销售的。7人赞同 2018-09-29发表于 -
商品房预售许可证审批表
商品房预售许可证审批表
商品房预售许可证申请表 编号（ ） 号 建设单位情况 单位名称 地址 法人代表 企业性质 资质等级 资质有效期 建设项目总情况 建设项目名称 项目推广名 项目坐落 所属区位 所属方位 本次申请预售房情况 工程规划证号 总建筑面积 出让楼号 土地使用证号 施工许可证号 工程施工进度 开工日期 竣工日期 申请预售楼号 栋数 套数 预售面积（㎡） 合计 住宅面积 商业面积 车库面积 办公面积 其他面积 预售套数（套） 合计 住宅套数 商业套数 车库套数 办公套数 其他套数 申请单位：（盖章） 法定代表人： 年 月 日 房 产 管 理 部 门 审 核 意 见 审核人（签章）： 年 月 日 主 管 单 位 审 批 意 见 审批人（签章）： 年 月 日 表格一： 开发企业基本情况登记表 1 企业全称（盖章） 企业英文名称 办公所在省 办公所在市 办公所在区县 办公所在街道 办公所在路名 邮政编码 通讯
办理房地产开发企业资质、商品房预售许可证指南
办理房地产开发企业资质、商品房预售许可证指南
办理房地产开发企业资质、 商品房预售许可证指南 .txt 你妈生你的时候是不是把人给扔了把 胎盘养大？别把虾米不当海鲜。别把虾米不当海鲜。 办理房地产开发企业资质、 商品房预售许可证指南 2009 年 03 月 21 日 03:29 办理房地产开发企业资 质条件及程序 一、房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条 件如下： （一）一、二、三、四级房地产开发企业的注册资本不低于 5000 万元、2000 万元、800 万元、 300 万元；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 40 人、 20人、 10人、 5人；其中具有中级以上职称的管理人员不少于 20人、 10 人、 5 人、持有资 格证
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商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的;
商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。32人赞同 2018-09-29发表于
