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3.1主要对象
1）物业管理服务成本：人工费、办公费、物业公用部位与公用设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费及经业主同意的其他费用；
2）专项维修基金——不计入物业管理服务支出或成本；
3）物业管理费用的构成：包干制（物业管理服务成本、法定税费、利润），薪酬制（物业管理服务支出 酬金）。
3.2估算方法——重要却简单
1）类别：人工费、办公费、物业公用部位与公用设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费、专项维修基金费
2）单项：年（月）各项费用之和/年（月）参与测算的物业面积
3）汇总：分项费用之和/参与测算的物业面积
四、成本预算
4.1要求：与其他预算（收入、资本、现金预算等）相协调；以各项定额（劳动、消耗、费用定额等）为基础；应有技术经济措施来保证；全面权衡；留有余地。
4.2编制方法
1）固定预算：以过去为基础，合理调整。
三大前提：过去合理、现有业务必须、增加费用值得。
2）弹性预算：弥补上述不足，对无法准确预见的事项弹性对待。
3）零基预算：各项预算支出以零为出发点，适用于产出难以辨认的服务性部门费用预算的编制。
4）滚动预算（逐期更新）和概率预算
4.3编制程序
1）方式：二下一上式，下达任务－讨价还价－下达命令。
2）程序：搜集资料－预测成本－编制预算。
3）类别：营业成本、管理费用、财务费用。
5.1含义：广义vs.狭义，包括对目标成本本身的控制、对目标成本完成的控制和过程的监督、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低知名方向。
5.2分类：事先、事中、事后；前馈性、防护性、反馈行控制。
5.3成本控制的原则
1）全面控制
2）讲求经济效益
3）责权利相结合
4）例外管理原则2100433B
一、物业管理重的成本及其分类——掌握
1.1含义：物化劳动（材料和设备等生产资料）和活劳动的耗费
物业管理企业各种生产费用的总和构成物业管理成本；
一定时期内的直接物业管理成本称为物业管理企业的营业成本；
为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用； 按期间费用处理
为筹措经营管理资金会发生财务费用；不计入成本！
1.2成本构成
1）营业成本：直接人工、直接材料费、间接费用（未必单列）
2）期间费用（经营管理费用）：管理费用和财务费用，可以包括上述间接费用。
*特别规定p184，注意第五点不得列入成本的5类支出！
二、物业管理成本的分类——重要
2.1按经济性质或内容分——了解
2.2按经济用途划分——见营业成本、期间费用和经营管理费用
2.3按照与业务量的关系划分：固定成本（与物业管理服务量变动无关）、变动成本（随服务量变动而变动）、半固定或半变动成本（不呈正比例变动关系）。
2.4按照计算依据不同划分：目标、定额、计划、实际——了解
2.5按照与决策的关系划分：边际成本（计算最优）、差异成本、机会成本（衡量用途）、估计成本、沉没成本（有关决策）、可缓成本、可免成本、附加价值成本。
成本管理原理是通过系统的管理和控制，实现成本的最优配置。在造价成本管理中，应运用成本管理原理，以实现项目的经济效益最大化。
面对竞争日益激烈的建筑市场，“项目经营”和“经营项目”同等重要，而项目经营的首要目的就是获得最大的经济效益，因此建筑业企业搞好成本控制非常重要，成本控制是成本管理的重要环节，是成本目标实现、改善经营管...
成本管理是指：企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。目的充...
物业服务成本包括：
（ 1 ）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利；
（ 2 ）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；
（ 3 ）物业管理区域清洁卫生费用；
（ 4 ）物业管理区域绿化养护费用；
（ 5 ）物业管理区域秩序维护费用；
（ 6 ）办公费用；
（ 7 ）物业管理企业固定资产折旧；
（ 8 ）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（ 9 ）经业主同意的其它费用。2100433B
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3%－0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提取坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。
物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。2100433B
物业服务成本简介