第一章 总则

第一条 为了科学、合理地开发、利用、保护土地资源，适应海南对外开放、发展外向型经济的需要，根据《中华人民共和国土地管理法》，制定本实施办法。

第二条 海南范围内的土地，包括已开发和尚待开发的耕地、林地、水面、滩涂、荒山、荒地、建设用地等土地，均由海南、市、县人民政府统一管理。全面规划、综合开发、进行建设。

县级以上人民政府根据公共利益和开发建设需要，依法对集体所有的土地实行征用。被征地单位应当服从，不得阻挠。

第三条 海南、市、县国土局是同级人民政府统一管理本行政区域内城乡土地的职能部门，是国有土地产权的代表机关。

乡(镇)行政区域区的土地管理工作由乡(镇)人民政府负责。

第四条 实行土地有偿使用制度。土地使用权可以有偿出让、转让和抵押。允许外国和港澳台公司、企业或者个人(以下统称境外客商)参加土地开发、经营、承包。对已用的国有土地征收土地使用费，政府有计划地开发土地市场。

第二章 土地的权属管理

第五条 实行土地全民所有制和集体所有制。海南土地除法律规定属于集体所有以外，属于国家所有。

第六条 依法使用国有土地的单位和个人，对其所使用的土地只有使用权，没有所有权。未经县以上人民政府批准，任何单位和个人不得擅自改变土地使用权和土地用途。

第七条 全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用国有土地的，向县级以上人民政府国土局申请、登记，并领取国有土地使用证，明确其使用权。

拥用集体所有的土地的单位，向市、县人民政府国土局申请、登记，并领取集体所有的土地所有证，明确其所有权。

全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用集体所有的土地用于非农业建设的，向市、县人民政府国土局申请、登记，并领取集体所有的土地使用证，明确其使用权。

使用跨越两个以上行政区域的土地的单位，向上一级人民政府国土局申请、登记，并领取土地使用证;明确其土地所有权或使用权。

未经划拨使用的国有土地，由县级以上人民政府国土局登记造册，负责统一管理。

第八条 因土地使用权有偿出让、转让而改变土地权属和因转让地上附着物涉及土地使用权转移的，必须办是土地权属变更登记手续，更换或者更改土地证书。

第九条 县级以上人民政府国土局会同有关部门加强土地调查、统计等地籍管理工作。土地所有者和使用者有义务出示、提供土地调查、统计所需要的文件和资料，不得拒报、虚报或者伪造、篡改。

第十条 土地所有权或使用权发生争议，应由当事人协商解决，解决后报国土局备案。协调不成的，属于单位之间的权属争议，由县级以上人民政府国土局处理;属于县(市)际间的土地权属争议，由海南国土局处理;属于个人之间或者个人与单位之间的权属争议，由乡级人民政府或者市、县国土局处理。

当事对县级以上人民政府国土局或者乡级人民政府的处理决定不服的，在接到处理决定通知之日起三十天内，依法向人民法院起诉。逾期不起诉的，处理决定发生法律效力。

在土地权属争议解决之前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏地上附着物。

第三章 土地的利用和保护

第十一条 海南、市、县人民政府负责编制各自行政区域的土地利用总体规划，对全省土地的开发、利用、保护、整治进行统筹安排和综合平衡。土地利用总体规划经同级人民代表大会审议通过，报上一级人民政府批准执行。

城市和村镇土地利用总体规划，结合城市和村镇建设总体规划进行。

第十二条 海南、市、县国土局应根据土地利用总体规划和开发建设进度，会同有关部门编制年度、中期用地计划和土地开发计划，对土地利用实行计划管理。

第十三条 各类自然保护区、高产农田保护区、热带作物保护区以及其他名优特产品保护区的土地，不得作为建设用地。因特殊需要必须征用时，须报经海南人民政府批准。

第十四条 风景名胜区和文物保护区应规定保护范围，编制保护发展规划，加强土地管理，保证旅游资源的合理开发利用。

第十五条 各项建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。

人民政府鼓励单位、集体和个人在统一规划和计划的指导下，对荒山、荒地、滩涂和闲散废弃地进行开发整治利用。

第十六条 从事开矿、采石、挖砂、取土等经营活动需要使用土地的单位和个人，必须向县级以上人民政府国土局申请，经批准后方可使用土地，开矿、采石、挖砂、取土后能够复垦的土地，用地单位或个人负责复垦，市、县国土局对复垦的土地进行验收，对无力复垦的，用地单位或个人应当支付复垦费，由市、县国土局组织复垦。

第四章 土地的经营管理

第十七条 海南的土地实行有偿使用制度，系指对土地使用权实行有限期的有偿出让、转让和人民政府向国有土地使用者征收土地增值税，土地使用费。

集体所有土地只有不改变使用性质才能实行有偿出让，具体办法另行规定。

第十八条 市、县人民政府授权国土局主管本市、县的土地使用权有偿出让、有偿转让事务，成立相应的土地交易、评估、仲裁、咨询等服务机构。

土地使用权的有偿出让和转让均在土地交易所进行。

第十九条 实行使用权有偿出让的国有土地，包括建设用地、农业用地、矿山、水面、滩涂等。

地下各类自然资源、矿产、文物等埋藏物、隐藏物不在出让范围内。

第二十条 境外客商以及国内机关团体、企事业单位和个人均可以通过有偿出让和转让获取土地使用权。

第二十一条 土地使用权有偿出让采取以下方式：

一、协议出让;

二、公开招标;

三、公开拍让。

第二十二条 国地局根据土地的不同用途、不同位置，规定不同的出让年限，土地使用权的出让年限一般不超过七十年。

使用期满，土地使用权和地面附着建筑物由当地政府无偿收回。需要拆除的附着物，由受让者拆除或交纳拆除费;需要继续使用土地的，必须办理续用手续，同时补交续用期地价;使用期未满而因公共利益需要，政府可提前收回土地，给予用地者经济补偿，或出让其他土地交换。

第二十三条 地价款应按出让合同中规定的币种支付。

收取的地价款，市、县国土局可提留百分之三(百分之一上交海南国土局，百分之二留给本市、县国土局)用于土地管理。其余的交市、县财政，其中百分之三十上交海南财政。

第二十四条 通过政府有偿出让获取土地使用权的用地者，在符合有关规定的条件下，可以转让土地使用权或向中外银行及其他金融机构抵押货款，但是只能转让或抵押规定使用年限内的余期使用权。

土地使用权的转让包括赠与、出售、交换及合法继承、转让的方式可凡当事人自行确定。

土地在出让和转让时须经公证机关公证。

第二十五条 在本规定颁布之前，已被机构团体，企事业单位、部队和个人占用的国有土地，也要实行有偿、有限期使用制度，即由国土局重新确定使用年限和向政府交纳土地使用费。具体办法另行规定。

上述用地单位和个人如有偿转让土地使用权必须向市、县国土局申报，依法办理转让手续，其转让所得的地价款，百分之五十归原单位或个人，百分之五十归市、县财政用于基础设施建设。

严禁私自转让用地、私自利用土地与他方合作建房、开办企业，严禁利用土地从事非法经营活动。

海南、市、县人民政府按本条及第二十三条规定收取的地价款应用于市政建设或当地的基础设施建设，不准挪作他用。

第二十六条 出让和转让土地使用权，土地受让者须到当地国土局办理登记或变更登记领取土地使用证。受理抵押的银行或金融机构，在办理抵押时应向国土局履行登记。未登记的出让、转让和抵押行为均属非法行为，不受法律保护。

第二十七条 受让者取得土地使用权后应交纳契税。

有偿出让和转让的土地在使用和转让中产生增值， 用地者和转让者应交纳土地增值税。

税收的办法另行规定。

第二十八条 海南、市、县人民政府分别建立土地开发建设基金。

土地开发建设基金包括土地使用权有偿出让和转让中政府收取的地价款、土地增值税和土地使用费。

第五章 建设用地管理

第二十九条 建设用地包括国家建设用地、城镇集体企业建设用地、外商投资企业用地、乡(镇)村集体建设用地和城乡居民个人建房用地。

第三十条 除乡(镇)村集体建设用地和农村个人建房用地外，其他建设用地一律实行土地使用权有偿出让和转让。土地有偿出让需要占用集体所有土地的，需由政府按照用地计划和土地开发计划统一征用。

凡经政府批准征用的土地，在完成征地手续后，即属于国家所有。

第三十一条 征用土地的审批权限：

县级人民政府(含通什市)批准耕地(含水田、菜地、旱地、园地、鱼塘。下同)三亩以上，其他土地十亩以下。

海口市、三亚市人民政府批准耕地十五亩以下，其他土地三十亩以下。

超过以上限额的，按规定的审批程序报海南人民政府批准。

第三十二条 征用集体所有土地，由国土局代表政府与被征地单位签订征用土地协议，按规定支付土地补偿费、育苗补偿费、附着物补偿费和安置补助费。

一、土地补偿费

(一)征用水田，按征用前三年平均年产值的六倍补偿;征用菜地、旱地、园地和鱼塘、按征用前三年平均年产值的五倍补偿。

(二)征用已种植但尚未收益的园地，可按邻近同类作物圆地前三年平均年产值的三至四倍补偿。

(三)征用用材林地和经济林地，按被征林地平均年产值的五至十倍补偿。

(四)征用其他土地，按不超过当地旱地前三年平均年产值百分之五十的额度补偿。

二、青苗补偿费

属短期作物，按一造产值补偿;属多年生作物，根据其种植期和生长期长短给予合理补偿;人工林地和零星树木按实际价值补偿;非人工林地，被征用单位自行砍伐的人工林地，或者开始协商征地后突击抢种的作物，不予补偿。

三、附着物补偿费

扩除单位或私人的房屋设施，由政府按当地统一产价标准补偿。房屋所有者要回房产的，按原有建筑面积补回面积相当的房屋，对拆除华侨、港澳台胞的私人房屋，必须报县级以上人民政府批准。

水井、填墓和其他附着物，按实际情况合理补偿，开始协商征地后突击抢建的附着物，不予补偿。

四、安置补助费

征用耕地的安置补助费，依照《土地管理法》第二十八条的标准计算，征用林地的安置补助费，按林地的土地补偿费的百分之五十计算。

征用宅基地和未计税的土地，不付给安置补助费。

第三十三条 征用土地的各项补偿费和安置补助费除属于个人的附着物和青苗的补助费付给所有人除外，均由被征地单位用于发展生产，不得挪作他用，任何单位和个人不得占用。

因土地征用造成的多余劳动力应通过发展乡(镇)村企业等途径，加以安置;安置不完的，可由劳动部门安排符合招工条件的人员到用地单位或有安置能力的单位就业，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。

第三十四条 被征用的耕地原负担的农业税和粮食任务，应相应减免，按有关规定应缴纳的耕地占用税、复垦基金和城郊新菜地开发建设基金，在土地使用权有偿出让给用地单位时应计入地价。

第三十五条 市、县人民政府根据城镇建设总体规划和土地开发计划，对征用的土地统一规划、统一开发。

实行竞争开发政策，由国土局对需开发的用地组织招标。经国土局资信审查，有一定资金和技术力量的，在工商行政管理部门注册登记的国内外开发公司，均可以参加投标。中标者由国土局核发用地许可证。

国土局要对土地开发实行监督，检查和处理违反出让协议和有关规定的行为。

第三十六条 开发公司不得有偿转让未开发的土地。

使用已开发的土地或购买开发建成的商品房的单位和个人，均应按照本规定第二章的有关条款，到国土局办理土地使用权变更登记，领取土地使用证。

第三十七条 乡(镇)村建设需要使用集体所有土地的，须持县级以上人民政府批准的计划任务书或其他批准文件，向县级以上人民政府国土局提出用地申请，按照本规定第三十一条的审批权限办理，并按第三十二条的规定支付补偿费。

第三十八条 乡(镇)村公共设施、公共事业建设需要使用集体所有土地的，经乡级人民政府审批;使用耕地的，按第三十一条规定的审批权限报上一级人民政府审批。、

第三十九条 农村居民、回乡落户的职工、军人以及华侨、港澳台同胞申请在农村建住宅用地，需按下列规定办理：

一、使用原有宅基地，由乡级人民政府批准并办理用地手续。

二、使用耕地和村内空闲地的，经乡级人民政府审核、报县级人民政府批准，由县级国土局办理用地手续。

第四十条 城乡居民个人建住宪的，须严格控制每户占地面积，各市、县人民政府可在下列限额内结合本地实际情况规定具体标准：

平原地区，60平方米以下;丘陵地区，120平方米以下;山区，150平方米以下;人多地少地区和城镇郊区，50平方米以下。

第四十一条 个体工商户、农村承包经营户、个人合伙从事非农业生产、经营活动，应当充分利用原有宅基地，确需另外使用土地的，由本人持有关部门证明，提出申请，经乡级人民政府审核，按照第三十一条规定的审批权限，由市、县人民政府批准。

第四十二条 需要临时使用国有土地或者集体所有土地的单位和个人，必须向县级以上人民政府国土局提出临时用地数量和期限的申请，经县级以上人民政府批准，由国土局核发临时用地许可证。在临时使用的土地上，不得修建永久性建筑物或者擅自改变土地用途，临时使用期满必须恢复土地原貌，及时归还，不得转让。

临时使用土地需要补偿的，参照第三十一条规定办理。

第四十三条 由政府有偿出让或原经批准使用的土地，闲置两年未用的，报经原批准机关收回土地使用权，另行统一安排使用。

第六章 法律责任

第四十四条 在处理土地权属争议的过程中，凡采取非法手段毁坏地上经济作物和地上附着物的，要赔偿损失。对情节恶劣造成财产重大损失者和挑起仲突的直接责任者，要依法追究刑事责任。

第四十五条 对阻挠国家征用土地，煽动群众闹事、影响国家建设构成犯罪的，要依法追究刑事责任。

第四十六条 批准征地后，被征地单位如无正当理由拒不接纳补偿费、安置费的，其费用由市、县国土局无息代管。超过一年仍不领取的，按无主款上缴市、县财政局作为地方财政收入。被征地单位如不服，可在接到征地批准书之日起三十天内向人民法院起诉。逾期不起诉的，由市、县国土局申请人民法院强制执行。

第四十七条 未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，责令退还非法占用的土地，限期拆除没收地上附着物，并处以一千元以上，二万元以下的罚款，对非法占地单位的主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

超过批准用地数量多占的土地按非法占用土地论处。

第四十八条 未经县级以上人民政府批准，擅自改变国有土地用途的，责令限期改正，并处以一万元以下罚款。对逾期不改者，经县以上人民政府批准，收回其土地使用权。

第四十九条 凡违反规定进行的国有土地使用权转让，抵押等活动，均属无效，没收非法所得以至由政府收回其土地使用权。

集体经济组织非法转让集体土地的，没收其非法所得。非法转让的土地如进行非农业建设的，由县级以上人民政府收归国有。

开发单位未经批准有偿转让未开发的土地，属非法倒卖土地，除没收其所得地价款外，对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

第五十条 县级以上人民政府国土局工作人员在执行土地管理公务时，违犯法律、法规，由所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五十一条 阻挠、刁难国土管理人员执行土地管理公务的，提请公安机关按照《治安管理条例》，以拒绝、阻碍国家工作人员依法执行职务论处。

第五十二条 本规定所规定的行政处罚由县级以上人民政府国土局决定，当事人对行政处罚决定不服的，可以按法定期限向人民法院起诉;期满不起诉又不履行的，由国土局申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第五十三条 海南国土局根据本规定制定土地使用权有偿出让，转让办法和其他土地管理的具体规定、办法。

第五十四条 本规定由海南国土局负责解释。

第五十五条 本规定自颁布之日起施行。过去行政区有关土地管理的规定、办法、与本规定抵触的，按本规定执行。

【发布文号】

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

海南土地管理办法

(1988年2月13日海南建省筹备组发布)

农村土地承包经营权流转管理办法

2005年03月01日

土地流转第一章

规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。

第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。

第五条县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导

土地流转第二章

第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。

第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。

第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。

没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

第九条农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

受让方应当具有农业经营能力。

第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。

第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。

第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。

第十三条受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

第十四条受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。

土地流转第三章

第十五条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。

第十六条承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。

第十七条同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。

第十八条承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。

第十九条承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。

第二十条通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。

土地流转第四章

第二十一条承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。

农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

第二十二条承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。

第二十三条农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：

（一）双方当事人的姓名、住所；

（二）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；

（三）流转的期限和起止日期；

（四）流转方式；

（五）流转土地的用途；

（六）双方当事人的权利和义务；

（七）流转价款及支付方式；

（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

（九）违约责任。

农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

第二十四条农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。

乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

土地流转第五章

第二十五条发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。

承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。

第二十六条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。

第二十七条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。

第二十八条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。

第二十九条采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。

第三十条从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。

第三十一条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正。

第三十二条县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当加强对乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作，正确履行职责。

第三十三条农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。

当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。

当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

土地流转第六章

第三十四条通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。

第三十五条本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。

接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。

入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

本办法所称受让方包括接包方、承租方等。

第三十六条本办法自2005年3月1日起正式施行。

《海南省闲置土地认定和处置规定》已经2013年9月6日六届省政府第10次常务会议审议通过，现予公布，自2013年11月1日起实施。

省长 蒋定之

2013年9月23日

2013年9月6日，六届省政府第10次常务会议审议通过了《海南省闲置土地认定和处置规定》（修订）（以下简称《规定》），从2013年11月1日起施行。在当前全省大力开展土地利用领域突出问题专项清理的背景下，出台该《规定》，对处置盘活闲置土地、挖掘土地潜力、促进土地节约集约利用和经济社会发展具有重要作用和意义。

一、《规定》修订的背景和目的

我省《闲置建设用地处置规定》2001年颁布实施，至今已有12年，经济社会发展形势和闲置土地处置工作实际要求发生了较大变化，原规定已经不适应发展要求。此次《规定》修订主要有以下背景和目的：

（一）土地闲置浪费形势严峻，修订《规定》是破解土地供需矛盾，推动土地节约集约利用的当务之急。由于90年代房地产热、土地过量供应等历史原因和近年来土地市场升温导致部分企业存在囤地、圈地苗头，相当部分土地未按规定开发建设，我省土地闲置形势严峻。据初步调查，全省供而未用的土地13.05万亩，闲置10年以上的土地有7.07万亩，闲置5年以上不满10年的土地有4.37万亩，土地资源浪费问题突出。在当前国际旅游岛建设用地需求增大、土地供需矛盾突出的情况下，加大闲置土地处置和盘活力度，对破解土地供需矛盾，保障国际旅游岛项目落地十分迫切和必要。

（二）修订《规定》是加强闲置土地专项清理处置工作，系统解决闲置土地法律关系和问题的重要措施。省委、省政府高度重视闲置土地清理处置工作，省委书记罗保铭在省委六届四次全会上强调，对供而未用、长期闲置的土地，要依法坚决清理处置，下决心把闲置土地盘活起来。今年4月，省政府办公厅印发了《“批而未用”土地专项清理处置工作方案的通知》，在全省范围内开展闲置土地专项清理处置工作。为有效推动闲置土地专项清理处置工作，理顺闲置土地处置中的法律关系和疑难问题，有必要通过修订《规定》，为闲置土地处置提供强有力的法律依据。

（三）修订《规定》是细化和落实国家有关规定，构建具有海南特色、可操作性强的闲置土地处置法制体系的必然要求。近年来，国务院和国土资源部出台了《关于促进节约集约用地的通知》、《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》、《闲置土地处置办法》等一系列闲置土地处置和土地宏观调控政策措施，对闲置土地调查认定、处置和利用等内容进行了更为严格的规定。因此，需要结合海南实际进行修订，进一步细化和落实国家规定，构建起具有海南特色、符合海南实际的闲置土地处置法制体系。

二、《规定》修订主要遵循的原则

《规定》修订过程中主要遵循和突出了以下原则：一是坚持依法从严和权益保障原则，始终坚持依法从严处置闲置土地，同时体现对土地权利人权益保障。二是坚持以用为先和惩防并重原则。大力促进已有闲置土地的盘活利用，加强预防和防控措施，最大限度避免产生新的闲置土地。三是坚持规范、可操作原则，进一步明确和完善闲置土地类型和处置程序，规范闲置土地处置。

三、《规定》修订的主要内容

《规定》共六章四十五条，分为总则、闲置土地的认定、闲置土地的处置、监督检查、法律责任和附则，对原《规定》的实体内容和程序性内容进行了全面的补充、修订和完善，突出体现了“责任分明、依法依规、分类处置、集约节约”的特色和原则，在与上位法衔接的基础上，使之更加符合我省实际、更具有科学性和操作性。

四、闲置土地的定义和内涵

闲置土地，顾名思义即为荒芜、空闲、空置、浪费的土地，没有统一的标准将难以对闲置土地进行有效的处置。为切实规范闲置土地处置和利用，《规定》从立法层面，对闲置土地的定义和内涵进行了明确的界定，具体是指三种情形：一是超过动工开发日期满一年未动工开发的；二是超过动工开发日期满两年未完成项目投资总额25%的；三是已动工开发，但开发建设面积不足总面积1/3或者已投资额不足总投资额25%的，且中止开发建设满一年的情形。上述规定明确了闲置土地的基本定义，为闲置土地处置工作建立标准、奠定基础。

五、闲置土地认定和处置主体

闲置土地处置是一项涉及多个部门的系统性、综合性工作，明确职责、落实责任是开展工作的前提和保障。为此，《规定》规定市、县、自治县人民政府负责本行政区域内闲置土地认定和处置工作。市、县、自治县土地行政主管部门负责本行政区域内闲置土地认定和处置工作的组织实施。市、县、自治县发展改革、规划、建设、工业等部门按照各自职责协同做好闲置土地认定和处置工作。闲置土地所在地乡镇人民政府、街道办事处协助做好闲置土地认定和处置工作，落实和强化闲置土地处置工作的政府及部门责任。

六、闲置土地的原因、类型和处置方式

闲置土地类型多样、成因复杂，有因城市规划调整、征地补偿不到位、基础设施配套不到位等政府或者政府部门原因造成土地闲置的，也有企业自身不动工开发等原因造成土地闲置的。为区分不同情形的闲置土地，《规定》明确规定和划分了闲置土地的原因和类型，主要分为政府原因、不可抗力以及非政府原因和不可抗力三种造成闲置土地的原因。其中，进一步细化了政府原因造成闲置土地的情形，具体包括：一是因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；二是因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定或者划拨决定书规定的用途、规划和建设条件开发的；三是因国家和地方出台相关政策，需要对约定或者规定的规划和建设条件进行修改或者政策内容影响土地开发，导致无法动工开发的；四是因行政机关未依法实施涉及土地开发建设相关行政许可，导致无法动工开发的；五是因行政行为引起处置土地上相关群众信访事项等，导致无法动工开发的；六是因军事管制、文物保护、市政建设等原因导致无法动工开发的；七是国家和省政府规定的其他情形。闲置土地原因和类型的规定为闲置土地的调查、认定和分类处置工作提供了依据和前提。

针对不同原因导致的闲置土地，《规定》分门别类的规定了闲置土地的处置方式。对因政府原因和不可抗力造成土地闲置的，经与土地使用权人协商后可以根据不同情形采取以下处置方式：一是延长动工开发期限。对已具备动工开发条件且项目符合产业政策、已落实项目资金的闲置土地，可以延长动工开发期限。二是置换土地。因土地利用总体规划、城乡规划依法修改造成土地闲置的，可以为以招标、拍卖、挂牌方式取得国有建设用地使用权，且已缴清土地价款、落实项目资金的国有建设用地使用权人置换其他价值相当，用途、年限相同的国有建设用地。三是调整土地用途和规划条件。因政府、政府部门调整土地用途、规划条件造成土地闲置的，可以按照调整后的土地用途、规划条件重新办理相关用地手续。四是临时安排使用。因政府原因造成项目尚不具备动工开发条件导致土地闲置的，在不具备动工开发条件期间，可以安排国有建设用地使用权人临时使用其闲置土地。五是协议有偿收回。因政府原因造成土地闲置的，可以协议有偿收回国有建设用地使用权。对非政府和不可抗力原因造成土地闲置的，根据不同情形采取征收土地闲置费和无偿收回土地使用权的方式进行处置。这些规定结合闲置土地的不同前提和情形，进一步细化和完善了现有闲置土地处置方式，增强了闲置土地处置的科学性、灵活性和可操作性。

七、闲置土地的处置程序

透明公正、规范完备闲置土地处置程序是依法依规处置闲置土地、妥善解决土地纠纷的关键，在现有闲置土地处置程序和国土资源部规定的基础上，《规定》进一步规范和完善了闲置土地的程序，突出程序的合法、合理和可操作性，保障土地使用权人合法权益。具体包括：一是调查。市、县、自治县土地行政主管部门发现涉嫌构成闲置土地的，依法开展调查核实，发放闲置土地调查通知书。二是认定。市、县、自治县土地行政主管部门对闲置土地进行调查核实，构成闲置土地的，报同级人民政府认定。三是协商和听证。对因政府原因和不可抗力造成土地闲置的，市、县、自治县土地行政主管部门应当与国有建设用地使用权人进行协商。对非因政府原因和不可抗力造成土地闲置的，市、县、自治县土地行政主管部门应当告知土地使用权人申请听证的权利、依法组织听证。四是处置。对因政府原因和不可抗力造成土地闲置的，市、县、自治县土地行政主管部门与国有建设用地使用权人协商后拟订闲置土地处置方案，报同级人民政府批准后实施。对非因政府原因和不可抗力造成土地闲置的，市、县、自治县土地行政主管部门应当拟订闲置土地处置方案，报同级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书或者收回国有建设用地使用权决定书。五是送达。市、县、自治县土地行政主管部门应当通过直接送达、留置送达、邮寄送达或者转交送达等方式，将闲置土地认定和处置的有关文书送达给国有建设用地使用权人。受送达人下落不明无法按照上述规定送达的,应当依法公告送达。六是登记。对无偿收回国有建设用地使用权、置换土地和协议有偿收回国有建设用地使用权的，依法办理国有建设用地使用权注销登记。上述程序规定使闲置土地调查、认定和处置全过程形成有机整体，确保闲置土地依法有序处置和有效盘活利用。

八、闲置土地认定过程中的难点问题

长期以来，由于对动工开发状态、动工开发时间等闲置土地认定的标准没有具体规定，闲置土地处置过程中经常碰到动工开发是以打桩还是以围墙作为认定标准，动工开发日期是以合同约定还是以交付土地作为认定标准等规定不明确、存在争议的问题，不利于闲置土地的认定和处置工作。因此，《规定》对闲置土地认定和处置过程中存在的动工开发认定标准、动工开发日期、动工开发建设用地面积、投资额、闲置土地面积等难点问题和主要概念予以明确，使闲置土地的认定标准更加清晰，操作性更强。

九、闲置土地的预防和监管措施

针对闲置土地处而不绝的现状，仅靠末端处置已经难以解决闲置土地问题，必须从前端进行有效预防。为此，《规定》主要从政府和企业两方面规定了预防闲置土地以及加强监管的措施。一方面，明确政府供应的土地必须符合土地权属清晰、安置补偿落实到位、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确等条件。县级以上人民政府有关行政主管部门应当依法及时办理土地开发建设相关行政许可。政府及有关部门工作人员违反规定的，依法追究责任。另一方面，要求国有建设用地使用权人应当在项目开发建设期间，及时报告项目开发进度等情况。市、县、自治县人民政府可以和国有建设用地使用权人约定土地开发利用履约保证金，督促国有建设用地使用权人及时进行开发建设，从源头解决土地闲置问题，预防和避免土地闲置。