福州市个人购买住房贷款抵押登记办法福州市个人购买住房贷款抵押登记办法

（榕房综〔1998〕230号）

第一条为规范个人购买住房贷款抵押行为，维护房地产市场秩序，促进房地产金融发展，深化住房制度改革，根据《城市房增管理法》、《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法会见，结合本市实际，特制定本办法。

第二条凡在福州市规划区范围内个人为购买住房（商品房、经济适用住房等）向金融机构或住房资金管理中心申请贷款抵押的，适用本办法。个人购买房改房向金融机构申请贷款抵押的，适用本办法。

第三条福州市房地产管理局是本市个人购买住房贷款抵押登记机关（以下简称登记机关）。

第四条本办法所称个人购买住房贷款抵押是指购房人在支付首期购房款后，由金融机构或住房资金管理中心代其支付剩余的购房款，而钭所购住房（期房或现金）抵押给金融机构或住户资金管理中心（以下统称抵押权人）作为偿还贷款担保的行为。

第五条申请购买住房抵押登记须符合下列条件：

1．期房抵押：以预售商品房抵押的，该房已取得《商品房预售许可证》，且《商品房预售合同》已在登记机关登记备案；以经济适用住房抵押的，开发企业应当取得销售资格，且购房人资格已经市房改办审定；

2．现房抵押：房屋已经竣验收，且设定抵押权的住房已办理预先登记；

3．购房人已支付首期购房款；

4．抵押双方已签定《个人购买住房抵押贷款合同》。

第六条有下列情形之一的不能设定个人购买住房抵押：

1．住房已设定在建工程抵押或该住房占用范围内土地使用权已设定抵押，抵押权人未同意销售、再抵押的；

2．开发企业被依法吊销商品房预售许可证或销售资格的；

3．商品房预售或销售合同已依法注销的；

4．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制住房权利的；

5．法律法规规定不能抵押的其他情况。

第七条申请现房抵押登记须提交如下证件资料：1．《商品房销售合同》；2．购房证明书；3．全部购房款发票；4．贷款合同；5．《个人住房贷款抵押合同》；6．登记机关认为必须提交的其它证件资料。

第八条现房抵押在抵押登记的同时办理购房人房屋产权登记。登记机关在房屋所有权证及产权档案上进行抵押登记，向抵押权人发放他项权利证书。

第九条申请期房抵押登记须提交如下证件资料：1．商品房或经济适用住房预售合同；2．已付购房款发票及预售款监管银行进帐单；3．开发企业不可撤销保证函；4．其余同第七条4、5、6项。

福州市个人购买住房贷款抵押登记办法登记机关进行预售合同备案登记。

第十条期房抵押在房屋竣工验收并预先登记后，须在一个月内变更为现房抵押登记。登记办法同第七、八条现房抵押登记。

第十一条已设定在建工程抵押，且原抵押人同意将在建工程贷款抵押转为个人购买住房贷款抵押的，由原抵押权人、开切企业、购房人及个人购买住房抵押权人四方签定协议，按上述规定办理个人住房抵押登记。

第十二条抵押期间，抵押人及开发企业须严格履行住房销售、预售合同，未经抵押权人同意擅自变更或解除销售、预售合同的，该行为无效。

第十三条现房抵押期限间抵押物由抵押人占管，未经抵押权人同意不得对抵押物进行任何结构性变动，或将该抵押物转让、再抵押或以其他任何方式处轩该抵押物。

第十四条商品房和经济适用住房期房抵押期间，开发企业对抵押合同承担相应保证责任，保证函须具备如下内容：1．本保证内容不可撤销；2．须严格履行预售合同，保证按时交付质量合格住房；3．竣工验收后及时办理预先登记，及时办理抵押物过户手续；4．交房时需同时通知抵押人和抵押权人；5．未经抵押权人书面同意不得为抵押人办理抵押物转让、过户等手续；6．抵押人不履行合同时，开发企业承诺代为还款或按抵押人已付购房款全额回购，并优先支付抵押权人；7．开发企业保证期限不得在购房人取得房屋所有权证前终止。

第十五条开发企业履行保证责任代为还款或回购后，有权向抵押人追偿；开发企业拒不履行保证责任的，抵斩权人可依法起诉。

第十六条保证期间，开发企业发生兼并、改组的、由其继承人承担保证责任；开发企业将该工程转让予他人开发的，由受让开发企业承担保证责任。

第十七条经抵押权人书面同意，抵押人可将抵押物转让，并在登记机关办理过户手续后进行相应抵押变更手续，抵押关系随之转移。当事人另有约定的除外。

第十八条抵押期间，经事先书面通知抵押人及开发企业，抵押权人可将该债权转让予其它金融机构，抵押权随之转移，但应办理抵押权人变更登记。

第十九条抵押期限届满、抵押人已按期或提前偿还贷款本息的，抵押双方须在一个月内至登记机关办理抵押注销登记。登记机关受理作出注销登记后，抵押关系终止。

第二十条抵押权人行使抵押权时，若抵押物仍为期房，可根据开发企业不可撤销保证函要求其回购、暂缓交房或交付予抵押权人；若抵押物为现房，可要求抵押人限期腾空。抵押权人可依法采取下列方式行使抵押权：1．拍卖。2．开发企业回购。3．折价。4．变卖。

采取3、4项方式行使抵押权，当事人未能达成协议的，须委托有资质的房地产价格评估机构对抵押物进行评估。处分抵押物所得金融中扣除处分费用及有关税费后的剩余金额，用于清偿抵押权人贷款本息及支付违约金等，余额返还抵押人；不足清偿的，抵押权人有权继续向抵押人追偿。

第二十一条市辖八县（市）可参照本办法执行。

第二十二条本办法由福州市房地产管理局负责解释。

第二十三条本办法自颁布之日起施行。

【发布单位】81305

【发布文号】榕房综[1998]230号

【生效日期】1998-11-18

【失效日期】

【所属类别】地方法规

1、登记申请书（原件）；

2、身份证明（核对原件收取复印件）；

3、主债权合同（原件）；

4、抵押合同（原件）；

5、房屋所有权证（核对原件收取复印件）。

（一）对不动产抵押权登记的规定

抵押权登记，是指依据财产权利人的申请，登记机关将与在该财产上设定抵押权相关的事项记载于登记簿上的事实。其基本功能是：

1、保障交易安全，通过抵押权登记，将物上是否设定了抵押权的状态向外界加以展示，不仅能够节省交易成本，而且能够有效地避免抵押权人与其他利害关系人发生利益冲突，维护交易安全；

2、强化担保效力，在抵押权经过登记而成立的情况下，法律就认为第三人已经知晓抵押权的存在，因而使抵押权对债权的担保功能得到进一步强化；

3、有助于预防纠纷和解决纠纷，抵押权登记簿的存在既可以事先预防各类冲突还可以为法院审理案件提供确实的证据。

（二）只有经过抵押权登记，才能发生抵押权的效果情况

抵押权是担保物权，设定抵押权除了要订立抵押合同之外，对某些不动产抵押设置抵押权还须进行抵押权登记，并且只有经过抵押权登记，才能发生抵押权的效果。本条规定，须登记发生法律效力的抵押权是：

1、建筑物和其他土地附着物；

2、建设用地使用权；

3、海域使用杈；

4、正在建造的建筑物。以这些不动产设置抵押权的，在订立抵押合同之后，应当进行抵押权登记，经过登记之后，抵押权才发生，即抵押权自登记时设立。这种登记效力被称为绝对登记主义。

（三）对动产抵押设立时间的规定

以动产抵押的，例如民法典物权编第396条规定的生产设备、原材料、半成品、产品、正在建造的船舶、航空器、交通运输工具等，采取登记对抗主义，抵押权自抵押合同生效时设立;未经抵押权登记的，抵押权亦设立，只是不得对抗善意第三人。这种登记对抗要件主义，也叫相对登记主义。

（四）对动产抵押不得对抗抵押财产正常流转的规定

动产抵押采取登记对抗主义，未经登记不得对抗善意第三人；不仅如此，而且对即使办理了登记的动产抵押，也不得对抗在正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人，如果在动产抵押过程中，抵押人在与他人进行正常的经营活动，对抵押财产与对方当事人进行交易，对方已经支付了合理价款、取得了该抵押财产的，这些抵押财产就不再是抵押权的客体，抵押权人对其不能主张抵押权。

市房改领导小组印发《天津市职工个人购建住房贷款暂行办法》的通知

（津房改（1993）3号一九九三年六月五日）

各区、县，各委、局，各驻津单位：

经市政府领导同意，现将《天津市职工个人购建住房贷款暂行办法》印发你们，请认真执行。